– Felles kunnskap om utbyggingsavtaler er viktig

Bransjeforeningen Norsk Eiendom har sammen med Vestfold fylkeskommune, Akershus fylkeskommune, Entreprenørforeningen Bygg og Anlegg (EBA), Advokatfirma DLA Piper, Asplan Viak og Deloitte utarbeidet en ny håndbok for utbyggingsavtaler.

Den nye håndboken beskriver sammenhengen mellom plannivåer og ulike gjennomføringsverktøy, samt hva som skal til for at vedtatte arealplaner blir realisert. Den viser også hvilke forutsetninger som må være på plass for hensiktsmessig bruk av utbyggingsavtaler, og hva som kan og ikke kan avtales. Sentrale temaer som områdemodeller og håndtering av merverdiavgift forklares også.

– Som bransjeforening for mer enn 200 eiendomsaktører over hele landet, er vi i Norsk Eiendom opptatt av å bygge bro til samfunnet. Det er et omfattende regelverk som må håndteres i et godt samarbeid mellom lokale myndigheter og utbyggere. Derfor er denne håndboken utrolig viktig, understreker Carl Henrik Borchsenius, fagsjef for bransjeutvikling i Norsk Eiendom.

Utbyggingsavtaler er en frivillig avtale mellom kommunen og utbygger knyttet til gjennomføring av vedtatte arealplaner. Gjennom inngåelse av en slik avtale med kommunen kan en utbygger oppfylle sine rekkefølgekrav i planen, og med det ha rett til å gjennomføre sitt byggeprosjekt.  

Det er omfanget av, og innholdet i, rekkefølgekravene som er grunnlaget for utbyggingsavtalen. Fastsettelsen av disse kravene har dermed avgjørende betydning for om planen lar seg realisere eller ikke. I plan- og bygningsloven kreves det at disse rekkefølgebestemmelsene og tiltakene skal være rimelige, nødvendige og forholdsmessige. Disse vurderingene må kommunen og utbygger gjøre i felleskap. 

– For å bidra til forutsigbarhet knyttet til gjennomføring av arealplaner mener vi det er viktig at arealplanlegging og fastsettelse av rekkefølgekrav/forhandling av utbyggingsavtale ideelt sett bør gå parallelt. Vi mener kommunen og utbyggerne må ha dialog og samarbeid om hvilke tiltak som skal inngå i planen, og hvordan disse tiltakene skal realiseres, helt fra start i en reguleringsprosess. Vi tror dette vil bidra til å sikre at når kommunen vedtar en arealplan er det også en omforent plan om gjennomføringen av denne, med tilhørende rekkefølgebestemmelser, fortsetter Borchsenius.

Planlegging og gjennomføring av utbyggingsprosjekter i Norge har gjennom de siste tiårene vært igjennom en stor utvikling. Fra en situasjon med dominerende offentlig planlegging frem til 1970- og 1980-tallet, skjer utbygging nå i stor grad gjennom offentlig-private samarbeidsprosesser med planlegging og gjennomføring i privat regi. I takt med at det private markedet kommer sterkere inn og står for utarbeidelsen av de fleste arealplaner og gjennomføringen av utbyggingsprosjekter, har det oppstått et større behov for å se på arealplanlegging, rekkefølgebestemmelser, områdemodeller og utbyggingsavtaler i sammenheng, for å sikre gjennomføring.

Områdemodeller og utbyggingsavtaler har vist seg som et fleksibelt virkemiddel for å sikre sammenheng mellom plan og gjennomføring, sikre finansiering av infrastruktur og skape kvalitet og forutsigbarhet i utbyggingen. Frem til 1. juli 2006 ble utbyggingsavtaler utarbeidet og fremforhandlet med bakgrunn i den generelle kontraktsfriheten. I dag er utbyggingsavtaler regulert i plan- og bygningsloven. Her stilles det krav til både prosessen og innholdet i utbyggingsavtalene.

I forbindelse med oppstart av en planprosess må det vurderes om utbyggingsavtale er et verktøy som en vil benytte seg av og har behov for. Mange reguleringsplaner lar seg fint gjennomføre ut fra tydelige reguleringsbestemmelser og trenger ikke utbyggingsavtale. Utbyggingsavtaler kommer særlig til nytte som verktøy når en må se en utbygging i sammenheng med området rundt, og når den enkelte utbygger/et mindre område må delta med sin forholdsmessige andel av infrastrukturkostnadene i området.

– Formålet med denne håndboken er å øke kunnskapsnivået for både kommuner og utbyggere. Håndboken er skrevet av personer med erfaring fra avtaleforhandling fra både kommunal og utbyggers side av bordet. Økt kunnskap om virkemidlene og økt fokus på gjennomførbare arealplaner er til det beste for samfunnet som helhet. Vi håper denne veilederen skal bidra til å oppnå slike konstruktive og parallelle prosesser mellom kommune og utbyggerne, avslutter Borchsenius.

Du kan laste ned håndboken via denne lenken.