Utbyggingsavtaler – et viktig hjelpemiddel for gjennomføring av planer

Egil-Stabell-Rasmussen, tidligere fagdirektør i Kommunal- og regionaldepartementet.

Planer må gjennomføres, men sier ingenting selv om hvordan de skal gjennomføres, bortsett fra rekkefølgebestemmelser, som sier noe om at noe må komme før noe annet. Ellers sier ikke planene noe om hvem som kan gjennomføre dem, tiden det skal ta eller fordeling av kostnader.

Utbyggingsavtaler ble lovregulert i 2006, og er nå det viktigste virkemidlet for gjennomføring av planer. De finnes i mange former og størrelser, men det er laget noen viktige prinsipper som gjelder for alle. Avtalene må gjelde gjennomføring av konkrete, kommunale arealplaner, det skal ligge et prinsippvedtak til grunn som skal gi forutsigbarhet, og avtalevilkårene må være forholdsmessige. Forholdsmessighet innebærer at det må være saklig sammenheng mellom vilkår og ytelser, og at jo mer kommunen ønsker å oppnå, jo mer må den selv være villig til å yte. Utbyggingsavtalene gjelder altså gjennomføring av plan, og må avgrenses mot andre avtaler, som for eksempel låneavtaler. En del utbyggingsavtaler kan likevel gjelde forskuttering av infrastruktur, og blir dermed en låneavtale, som må vurderes som et vanlig låneopptak. I noen tilfeller kan de også ligne på OPS-avtaler (offentlig-privat samarbeid), som også innebærer en finansieringsavtale. Det finnes altså mange forskjellige avtaler som kan brukes til bygging av infrastruktur, og det er viktig å forstå utbyggingsavtalenes plass i dette bildet.

Avtaler er naturligvis frivillige og gjenstand for forhandlinger. Etter hvert har det likevel utviklet seg en praksis med at kommunene setter opp en matrise for kostnader til infrastruktur, og fordeler disse på utbyggerne. Et spørsmål er dermed hvor langt kommunene kan gå i denne retningen uten å bryte prinsippet om avtalefrihet. Et annet spørsmål gjelder selve prosessen: Avtalene skal baseres på allerede vedtatt plan, men i praksis lages avtalene ofte parallelt med planprosessen, og spørsmålet er hvor langt kommunen kan binde opp sin reguleringsmyndighet gjennom avtaleforhandlinger.

Disse, og mange andre spørsmål som gjelder plan og gjennomføringen av dem, vil bli gjennomgått på NKFs kurs om utbyggingsavtaler. Ikke minst rekkefølgebestemmelser, som er et svært viktig grunnlag for utbyggingsavtaler. Et problem med utbyggingsavtaler er for eksempel at de ikke skiller mellom sosial og teknisk infrastruktur, mens det er forbud mot privat finansiering av sosial infrastruktur i utbyggingsavtaler. Et annet problem er at rekkefølgebestemmelser ikke inneholder noe om forholdsmessighet, noe som kan medføre at første utbygger får hele byrden. Dette blir gjerne løst ved dispensasjon fra planen, eller – som mange kommuner nå gjør – å lage en samlet matrise for kostnadene ved infrastruktur, og fordele dem forholdsmessig på antall kvadratmeter som skal bygges. 

Du finner artikkelen i sin helhet i Kommunalteknikk nr. 4 som gis ut 23. september.

Kurs i utbyggingsavtaler avholdes på Gardermoen 24. oktober og påmelding finner du her.