Balanserte utbyggingsavtaler og realiserbare rekkefølgebestemmelser

Av Aslaug Koksvik
NKF byggesak
 

Bygg 21 har som mål å redusere kostnadene i byggeprosjekter med 20 %.
Dette vil de få til ved å ta ut gevinster som resultat av digitalisering, samspill og ved å bli mer industrielle og profesjonelle i tenkningen.

Sverre Tiltnes, direktør i Bygg21, åpnet møtet med å orientere om utfordringer innenfor plan- og byggesaker.
En egen Bygg21-gruppe skal i 2017 levere konkrete initiativ og veiledere med mål om å halvere saksbehandlingstiden i plan- og byggesaker.
Gruppen har navnet ”næringens rolle i plan- og byggesaker”, og ledes av Thor Olaf Askjer i Norsk Eiendom.

Anne Sofie Bjørkholt fra BA-HR advokater holdt et innlegg om Utbyggingsavtaler og hvilke utfordringer som kan dukke opp når kommunen og utbygger gjør noe sammen.
Vi refererer her utdrag fra Bjørkholt sitt innlegg.

Det foregår nå en urbanisering og en transformasjon i norske byer som er helt ekstraordinær. Vi ønsker oss alle gode bymiljøer. Vi ønsker oss både offentlige og private rom, og vi ønsker oss noe som vi kan være stolte av i ettertiden og som fungerer.
 

Områderegulering i stedet for frimerkeregulering
Det er en stor fordel og gevinst i å se større områder i sammenheng. Å gå bort fra det en har hatt alt for mye av, nemlig "frimerkeregulering”, hvor en kun ser sin egen tomt og bygning og ikke ser over til naboen. Den type reguleringer skaper dårlig bymiljø med lite sammenheng, og det blir dårlig bomiljø og dårlig næringsmiljø.

Områderegulering kan også medfører noen utfordringer. Når en skal se større områder under ett så vil det berøre flere grunneiere, som kanskje ikke har samme interesser, det vil kreve en større og mer gjennomtenkt infrastrukturutbygging, og det hele blir mye mer komplekst. Det er her utbyggingsavtaler kommer inn og hjelper til, men bare delvis.

Det er veldig bra med felles planlegging, kjempebra med områderegulering som gjør at en ved å løfte blikket kan få til gode miljøer hvor en ser lenger enn sin egen eiendom.
 

Relevante planer
Det er mange relevante planer som også påvirker en utbyggingsprosess. Vi har Nasjonal transportplan som sier noe om hvor de store ferdselsårene kommer, hvilke kollektivknutepunkter en bør satse på osv.  Så har vi VPOR (Veiledende plan for offentlige rom) som er en veiledende plan, og derfor en ønskeliste.

Plan og bygg lager rekkefølgekrav som er tilpasset mot VPOR. Ofte blir en utbygger presentert en utbyggingsavtale som inneholder alt det som står i VPOR.
Det er kanskje ikke så galt, for VPOR er det overordnede blikket over av hva et området trenger av infrastruktur som veier, skoler og parker.
Det som noen ganger kan bli et problem er at en tar på seg “for store briller”, og tar for seg rekkefølgekrav som ser for store områder av gangen.

En trekker det for langt med rekkefølgekrav når en går for generell oppgradering av en bydel som egentlig ikke har noen tilknytning til det enkelte prosjektet.
Utbyggere kan oppleve at “ønskelisten” er strukket litt for langt, og kanskje også lengre enn hva plan- og bygningsloven åpner for?

Vi starter med en reguleringsplan og hva vi kan fastsette som rekkefølgekrav. Rekkefølgekrav sier noe om hva som må være på plass før noe annet kommer inn. Det inneholder også sosial infrastruktur som barnehager, skoler og sykehjem osv.

Så kommer utbyggingavtalen som sier noe om hvilke krav utbyggeren kan bli pålagt å finansiere eller være med å finansiere i en utbyggingsavtale.
 

Sosial infrastruktur
Det er ikke lov å pålegge utbyggeren å være med å finansiere sosial infrastruktur. Her møter vi ett problem. Hvis det først er et rekkefølgekrav i reguleringsplanen så vil ikke utbygger kunne gå videre i sitt prosjekt før rekkefølgekravet er oppfylt.

Da hjelper det utbyggeren lite at han er vernet fra å “spleise” på en skole, for hvis skolen ikke blir bygget så stopper hele prosjektet. Da kan det for en del utbyggere være bedre å få være med på et spleiselag for å komme videre så lenge totalkostnaden ikke øker. Det er gitt dispensasjon i noen prosjekter (Fornebu i Bærum kommune) for å være med på et spleiselag på sosial infrastruktur slik at utbyggere kommer videre. Dette kan skape presedens.
 

Felles rekkefølgekrav
Så har vi muligheten med Plan- og bygningsloven hvor alle utbyggere i en områdeplan får felles rekkefølgekrav, slik at ingen utbygger kan begynne før rekkefølgekravene er oppfylt.

Én utbygger kan ha dårlig tid og en utbygger kan ha god tid. Den som har god tid kan vente slik at kommunen eller andre utbyggere oppfyller rekkefølgekravene, for eksempel bygger en rundkjøring. Da slipper den som har god tid å delta i spleiselaget. Med andre ord en blindpassasjer.
 

Refusjonsreglene
Vi har et verktøy i lovverket som innebærer at en utbygger kan bygge og sende regning til en annen utbygger, refusjonsreglene. Problemet med refusjonsreglene er at de dekker så lite, de dekker ikke de store tiltakene utenfor områdene.

Det finnes i dag ikke noe effektivt verktøy som får flere utbyggere i ett område til å  spleise på rekkefølgekrav før de selv har startet. Utbyggerne er avhengige av å bli enige. En private utbygger kan ikke pålegge naboen noe som helst.

Et urbant jordskifte kan gi åpning for andre løsninger.
 

Tilknytning til det enkelte prosjekt
For at noe skal være rekkefølgekrav må det ha tilknytning til det enkelte prosjekt. Det strides litt om hvor sterk en tilknytning skal være, noen ganger går en for langt fra kommunens side, tilknytningen er for fjern, og dette er et spennende juridiske spørsmål.

Hva kan pålegges i en utbyggingsavtale? Her er det forholdsmessighet og relevans som gjelder. Det er ikke anledning til å ta en sum og “smøre” ut over alle utbyggerne, det skal ha en konkret forankring og en viss relevans for prosjektet. Kanskje kunne det vært en åpning for at en kunne smøre en sum over det hele for å få det mer forutsigbart?

Utbyggingsavtaler er viktige for å få til et spleiselag på rekkefølgekrav som omhandler et større område. Det vises til Ensjømodellen hvordan dette kan fungere. Det kan fungere godt i hurtige transformasjonsområder hvor alle utbyggere vil raskt i gang.  Det vil fungere dårlig hvis ikke alle utbyggere har like god tid. En kan søke å få dispensasjon, men ikke alle gir det.
 

Behov for nye verktøy
Det er behov for nye verktøy som vi kan bruke for å få på plass spleiselag, og gjøre det mer forutsigbart for utbyggerne.
Blindpassasjer-problematikken bør kunne løses på en bedre måte enn i dag.
Det er uheldig at man i store utbyggingsprosjekter som er viktige for folket, utbyggerne og det offentlige at en ender opp i en stillingskrig.


Tettere samarbeid mellom kommune og utbygger
Noen ganger så føler nok de private utbyggerne at utbyggingsavtaler brukes som en inntektskilde for kommunen. Det er behov for et større grad av samarbeid mellom myndighetene og utbyggeren. En utbyggingsavtale bør ha et preg av samarbeid og ikke tvang. Å få justert litt her og justert litt der fra begge sider, og tilpasset så godt en kan så er det det beste.

Det er i samarbeid vi kommer videre. Det er ikke alltid lett, men det er mulig.

Som Sverre Tiltnes så fint sa;
- Sammen må vi sette en ny standard for hvordan utbygger og kommune sammen kan utvikle planer med tilhørende avtaler og vilkår som raskt bringer oss fra behov til bygg.

Gruppen består av:
Leder Thor Olaf Askjer, Norsk Eiendom
Stian Berger Røsland, jurist 
Christine Grape, arkitekt 
Harald Martin Gjøvaag, utviklingssjef i Selvaag Bolig 
Aina Tjosås, Plan- og utviklingssjef i Os Kommune
Gro Sandkjær Hansen, forsker i byutviklingsprosesser, ved Høgskolen i Oslo og Akershus